摘 要：本文对国内外房地产政策有效性评估的研究进行了综述，现有文献大多关注的是房地产政策对房价的影响而忽略了对微观个体的影响，缺乏系统科学的实证研究，且没有形成一个有效的房地产政策评估体系。房地产政策有很多，本文主要聚焦于货币政策与限购政策，首先梳理了房地产政策对房价的影响机制，接着对政策评估的主流方法进行阐述，指出基于微观主体行为的动态随机一般均衡模型（DSGE模型）考虑了预期，克服了房地产市场存在的“内生性”、“自选择”等问题，应该被运用到房地产政策评估的实证研究中，然后进一步对货币政策和限购政策评估的文献进行了评述，并强调房地产政策评估问题应考虑政策对整个宏观经济的影响。
关键词：房价；政策评估；DSGE模型；货币政策； 限购政策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、引 言
近年来，我国房价涨速过快，尤其是2009年下半年至2011年初，房地产市场投机氛围炽热，房价飞速上涨，引发政府对房地产市场的一系列调控，“国八条”、“京十五条”、房产税等政策相继提出，2012年更是被称为“史上最严厉调控年”，但年底房地产市场依旧有回暖趋势，2013年政府将稳中求进，坚持房地产调控不动摇，持续限购、差别化信贷税收政策更加深化、加大保障房建设力度、抑制投资投机需求等。房价问题一直备受瞩目，学者们也对其进行了广泛研究。国内外已有大量文献研究了房价的影响因素以及房地产政策对房价的影响效果，影响房价的因素有很多，如何将政策变量从诸多影响因素中剥离开来是关键。现有文献在研究政策对房价的影响时大多仅限于货币政策，对限购、房产税、保障性住房等政策进行系统科学的实证研究比较缺乏，也没有形成一个有效的房地产政策评估体系。研究方法上，大多文献运用的是向量自回归模型（VAR模型），缺乏对微观主体行为的描述，无法从根本上解决房地产市场存在的内生性问题，且没有考虑预期对房价的影响以及房价波动，而动态随机一般均衡模型（DSGE模型）能够克服这些问题。尽管DSGE模型已经广泛运用于宏观经济分析中，但在房地产政策评估领域运用得还比较少，尤其是将该模型运用到限购政策的有效性评估问题的研究尚属缺失。本文主要聚焦于货币政策和限购政策，首先梳理了房地产政策对房价的影响机制，接着对政策评估的主流方法进行了阐述，指出DSGE模型应该被运用到房地产政策评估的实证研究中，然后进一步对货币政策和限购政策评估的文献进行了综述，并指出房地产政策有效性评估问题应考虑政策对整个宏观经济的影响。
二、政策对房价的影响机制研究
决定房价最主要的因素是房地产市场的供求关系。房地产既是消费品也是投资品。从微观经济学的角度看，房地产市场的需求由自住性交易需求、投资需求和投机需求三部分构成。房地产的供给不仅取决于开发商的开发能力，还取决于土地供应量。早在1977年，Burns和Grebler就出版的名著《国家住房论》中，指出世界上没有哪一个国家住房的供给和需求能达到完全平衡，因此需要政府这只“看得见的手”来进行调控。近些年，房地产价格出现非理性上涨，为了抑制市场上不合理的需求，调节房地产市场的供求关系，紧缩货币、提高利率、限购令、房产税等宏观调控政策陆续出台。高健、冷安琪（2010）认为“政府在制定控制房价的政策时应供需调节相结合，不能单纯抑制供给。与加大土地开发成本相比，提高利率控制投资过热更为有效，同时辅以加强经济适用房、廉租房的建设”。
除了供求关系，预期因素也会影响房价。房地产行业具有投资品的特性，而投资品的价格取决于对未来收益的预期，况伟大（2010）从预期和投机角度研究了房价波动，研究发现预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。从某种程度上说，房地产政策的实施会影响公众预期从而影响微观个体行为，继而对房地产价格产生影响。
房地产价格形成机制是房地产市场参与者共同博弈的必然结果。房地产市场与其他市场相比有很大的特殊性，这种特殊性是由房地产价值构成、政策角色与作用、供求双方预期心理影响等因素共同造成的。消费者和房地产商根据政策调整各方策略，对房市产生影响。政府又以此为依据判断公众对政策的反应程度，决定下一步的政策调整策略，博弈如此循环往复。
在研究房地产政策的影响机制时还需要考虑影响房价的其他因素，比如经济基本面、人均GDP、CPI等，如何将政策从诸多影响因素中剥离出来是关键。
综上所述，房地产政策的实施通过诱发和影响微观经济主体的消费和投资行为，来调节房地产市场的供求失衡，从而导致宏观经济总量发生变化。因此，我们在研究房地产政策有效性时应该考虑一般均衡，即研究在一个经济中，消费者、厂商、政府等每一个参与者，在根据其偏好及其对未来的预期下，所做出的最优选择。
三、政策评估现状研究
政策评估方法可分为微观评估和宏观评估。早期的学者构建了以Rubin因果模型为基础的微观计量经济学模型，来评估项目或者政策的有效性。微观评估反映了个体受政策的影响但忽略了宏观层面的影响，并伴随着“自选择”问题；而宏观评估面临的一个问题是如何将个体的最优选择考虑进去，Heckman（1998，1999）、Costas（2006）认为DSGE模型可以用来解决该问题。
Kydland，Prescott（1982）提出的DSGE模型逐渐发展成为近年来宏观经济及货币政策分析方面的重要研究方向，已经被广泛地运用到经济分析与货币政策决策中。由于房地产市场存在明显的异质性和自选择，政策对房价的影响对于不同的城市效果也不同，城市选择房地产政策是内生行为，因此在评估房地产政策是否有效时要考虑到个体差异性，做到微宏观评估相结合。而DSGE模型有着清晰的理论基础，提供了一个逻辑一致的分析框架，因此可以运用到房地产政策的评估当中。
刘斌（2008）结合我国的实际情况，建立了一个带有“金融加速器”的开放经济DSGE模型，采用Bayes技术估计，并利用该模型进行了政策分析。仝冰（2010）基于DSGE模型讨论了金融市场、货币政策和经济波动之间的关系，研究表明货币政策对于通货膨胀和资产价格反应可以降低产出、通胀和资产价格的波动。
四、货币政策与房价波动
国内外已有大量有关货币政策对房价影响的实证研究。自20世纪80年代以来，宏观经济分析主要采用两种方法。一种是Sims（1980）提出的VAR模型，另一种是DSGE模型。Lastrapes（2002）运用时间序列数据，基于VAR模型估计了房价对货币冲击的动态响应，研究发现货币供应的正面冲击会导致房价和房屋销售量在短期出现增长。Iacovielb（2005）考察了经济波动与金融部门之间的互动问题。他在经济周期基础上建立了一个产品市场、借贷市场、房地产市场和货币政策的一般动态均衡模型。VAR脉冲反应结果显示紧缩的货币政策对住房价格会产生负的影响。周晖、王擎（2009）采用BEKK模型和GARCH均值方程模型实证检验了房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率的影响，研究发现货币供应量与房价的联动变化非常剧烈，货币政策在不同城市之间对房价的调控效果也不同。李成、黎克俊、马文涛（2011）通过构建包含房价的DSGE模型，模拟分析了不同货币工具调控下货币政策对房价的影响效果以及房价对实体经济（产出与通货膨胀） 的影响，研究发现数量型工具在房地产市场的调控中要优于价格型工具。
针对国内的现状，学者们从不同的角度提出了自己的观点。2007年以来，中央银行实施了多次上调存款准备金率和上调存贷款利率的超紧缩货币政策，但对房地产价格的调控效果并不理想。其中一个很重要的原因就是中央政府与地方政府博弈的结果。中央政府与地方政府的委托——代理关系很容易被地方政府与房地产商的管制——被管制关系带来的利益所干扰，即地方政府与房地产商的合谋在一定程度上决定了中央管制政策的成败（淮建军，2007）。
五、限购政策与房价波动
国内针对房地产限购政策评估方面的理论研究大多是透过供求关系、效用、成本、博弈等经济学视角，如住房限购可有效抑制房地产市场投机需求，应作为长期政策（王克忠，2010；高辉清，2011；李火林，2011；刘秀茹，2011等）。房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制；限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药；限购是一个过渡性的制度安排，需付成本，对消费性需求有误伤的可能（李稻葵，2011）。潘亚男（2011）利用博弈论的方法对中央，地方政府及房地产开发商之间的利益关系进行了分析，得出限购对我国房价调控作用有限的结论。王雪慧（2010）认为“限购令”是一种行政手段，与市场经济相悖，不可能持久下去，这类观点值得商榷。房林（2011）通过微观经济学视角对当前房地产市场的变化和趋势进行判断，认为“限购”政策仅仅是暂时缓解住宅市场供求矛盾的应急举措，扩大有效供给才是关键。
国内关于房地产限购政策评估的实证分析比较少。王敏、黄滢（2011）利用我国70个大中城市的房价指数面板数据，应用Difference in Difference方法分析了限购政策对房价的影响，结果表明，限购政策能降低房价，但影响有限，市场会呈现“价高量低”的局面。舒良峰、朱振宇（2012）以北京市和武汉市为例，通过引入虚拟变量建立计量经济学模型，对两市实施“限购令”的政策效果进行比较分析，发现“限购令”对北京市的负面影响的权重更大，而对武汉市的正面影响权重更大，且当其他经济变量相同的情况下，“限购令”对北京市的影响大于其对武汉市的影响。
六、房地产政策的宏观经济效应
房地产行业对于国民经济发展有着显著影响。近几年，随着房地产业的飞速发展，在国民经济中的作用愈发重要，房地产投资也确实对我国经济的高速增长做出了极大贡献。房地产政策的实施通过对房地产市场的影响进而影响宏观经济，因此在对房地产政策进行评估时，不仅要盯住房地产价格，还要考虑其对整个宏观经济的影响。国内生产总值、国民收入水平、CPI等宏观经济衡量指标都应该被考察在内。意大利中央银行的Grande（2006）认为仅盯住资产价格的货币政策有很多缺点。首先获得资产的公允价值是比较困难的，此外以资产价格作为目标可能导致不希望的产出和通胀波动。韩国中央银行Park（2006）认为资产价格自身的稳定性并不能保证持续、平稳的经济增长，而且房产泡沫的破灭很可能产生诸如经济衰退和金融动荡等各种问题，而这些问题又会导致很高的经济成本。周晖、王擎（2009）选取1998年第一季度到2008年上半年的货币供应量、房屋销售价格指数、GDP的季度数据作为样本研究了三者之间的波动相关性，结果表明房价的波动以及房价与货币量的联动对GDP增长速度有显著影响，会导致GDP增长率下降，货币供应量和GDP具有显著的时变方差特征和波动持久性。Efrem和Salvatore （2010） 关注家庭财富波动对消费需求的可能影响，运用DSGE模型探讨房地产等资产价格波动以及货币政策对实体经济的冲击后果，结果显示，房地产价格上涨会显著影响经济增长、消费需求以及宏观经济的运行周期，货币政策会对房地产等资产价格波动产生显著性影响。肖争艳、彭博（2011）构建了一个关于房地产市场的四部门DSGE模型，研究了我国货币政策对房地产市场及房价的影响。结果表明，将住房价格波动纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好效果，但代价是调控过程中通货膨胀率的持续上升，以及产出水平和家庭消费负向偏离稳态；家庭住房贷款首付比例能够有效降低稳态水平下的住房价格。
七、结 论
房价问题在国民经济中占有举足轻重的地位，居高不下的房价一直是人们热切关注的焦点，为了抑制房价上涨和投机行为，国家出台了一系列政策。国内外学者在房地产政策评估方面做了很多有意义的研究，但大多限于货币政策，对房地产限购政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。大部分研究都是从理论的角度对限购政策进行描述性分析，定性地预测和评价其效果，实证方面的研究甚少。指标选取上，鉴于城市住房价格指数数据的易获得性，现有文献都是将房价指数作为测量指标，除了房价以外，诸如CPI、GDP等宏观指标也应该考虑在内。方法上，现有的研究方法缺乏对微观主体行为的描述，没有考虑预期因素，无法从根本上解决政策与房地产价格之间存在的内生性问题，并且没有将政策的影响效果从房价的诸多影响因素中有效地剥离出来，相比较而言，动态随机一般均衡模型在研究货币政策与资产价格问题时具有很大的优势，并且该模型在长期预测中表现优于向量自回归模型（仝冰，2010）。因此，该模型可以很好地用来研究房地产政策评估的问题，尤其是应该被广泛运用到除货币政策以外的其他房地产政策中。
参考文献：
[1]Heckman J J.Micro Data，heterogeneity，and the evaluation of public policy：Nobel Lecture[R].Journal of Political Economy，2001，109：673–748.
[2]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010，（9）：67-78.
[3]刘斌.我国DSGE模型的开发及在货币政策分析中的应用[J].金融研究，2008，（10）： 1-21.
[4]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007，（8）：133-142.
[5]沈悦，刘洪玉.住宅价格和经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究.经济研究[J]，2004，（6）：78-86.
[6]仝冰.货币、利率与资产价格——基于DSGE模型的分析和预测[D].北京，北京大学，2010.
[7]王敏，黄滢.限购和房产税能降低房价吗？基于房地产市场的长期动态均衡分析[R].北京大学中国经济研究中心，2011.
[8]周晖，王擎.货币政策与资产价格波动：理论模型与中国的经验分析[J].经济研究， 2009，（10）： 61-74.